Хулиномика 6.2. Элитно, подробно, подарочно! - Алексей Викторович Марков
Почему стало легко получить кредит? Обычно кредитный менеджер жёстко и тщательно проверял заёмщика, а потом банк выдавал кредит. Но выросли большие ипотечные брокеры – Фэнни Мэй и Фредди Мэк, которые не только искали ипотечников, но скупали ипотеки у банков и получали под это госденьги. Ипотечные кредиты продавались инвестбанкам (типа Беар Стёрнс) за небольшую комиссию, а инвестбанки выпускали под них облигации, которые продавали с наценкой, ведь бумаги-то ипотечные – «надёжные». Пока все ипотечники платят, всё хорошо: купон по облигациям капает.
Тут вступают рейтинговые агентства, а это вообще самые жулики и шарлатаны из всех финансистов – о них я рассказывал в начале этой главы. Они выставляли ипотечным облигам рейтинг ААА, инвесторов становилось больше, ипотечные брокеры видели это и искали новых клиентов – с понижением кредитных стандартов. Инвесторам это тоже нравилось, ведь они получали неплохие 6–7 % годовых по «супернадёжным» (ААА) бумагам, а американские гособлигации давали тогда всего 2–3 %.
Когда цены на дома растут, резко падает количество дефолтов по кредитам. Ведь если человек теряет работу и не может больше платить, он может продать подорожавший дом и даже ещё на этом заработать. Всё иначе, если дом дешевеет; но цены-то росли.
Финансирование облегчается – цены на недвигу растут – дефолты снижаются – риск по закладным снижается – агенты дают ещё более высокий рейтинг ипотечным бумагам – больше фондов хотят дать деньги под эту тему – кредитные стандарты снижаются – финансирование облегчается. Круг замкнулся.
Если писателю нужен миллион долларов на дом, он идёт в банк. Потом если он не платит по кредиту, банк забирает ключи, а кредитный рейтинг писателя падает. Допустим, банк даёт миллион под 10 %, условно возьмём простой процент и выплату всего долга через десять лет, то есть девять лет по 100 тысяч в год и на десятый год миллион сто. Платежи идут прямиком в банк. Там кто-то занёс миллион долларов на депозит под условные 5 %, и банк живёт на эту разницу 10 % – 5 % = 5 % годовых.
Новая модель заключается в том, что розничный банк не ищет депозиты, а продаёт пулы ипотечников. Набрал тысячу ковбоев, дал им миллиард долларов и получает каждый год по 100 миллионов, и эту тему всю скопом продаёт, например, за миллиард и 50 миллионов сверху. Продаёт он это инвестбанку. Инвестбанк под это дело создаёт специальную корпорацию и вносит туда права по ипотечным платежам. Потом выпускает облигации, ну, например, миллион штук. Каждая номиналом 1 000 баксов, приносит 100 долларов в год и в последний год $1 100. Инвестбанк получает за облиги 1,1 миллиарда, ведь он продаёт их лохам не по 1 000, а по 1 100 баксов. Инвестбанку не надо собирать ипотечников, а достаточно создать вот такую структуру. Облигации становятся обеспеченными ипотекой. Если кто-то не платит ипотеку, эта структура получает его дом.
Тот, кто купил эти облигации, получит свои ~10 % (на самом деле меньше, ведь купили они их не по $1 000, а по $1 100) только в том случае, если все ипотечники будут исправно платить и никто не погасит кредит досрочно – ведь тогда инвестор не получит будущие проценты.
Оценщики и хедж-фонды начинают строить модели оценки этих бумаг. Они считают, какова вероятность дефолтов по всей стране и за сколько процентов от стоимости можно будет продать заложенные дома. Пусть, например, за 10 лет в среднем 2 % людей теряют работу и перестают платить, и за их дома можно выручить половину стоимости. Получается 2 % × 50 %=1 % потеряется, останется 9 % годовых[97].
Но есть некоторые инвесторы, которые говорят, что под правильную ставку мы кому угодно деньги дадим, ведь в массе высокая ставка окупит больше дефолтов. Это как с грабительскими ставками по потребкредитам: их выплачивают не все, но из-за того, что ставка конская, хватает покрыть убытки по неплательщикам. И инвестор думает: «Я разработал крутую математическую модель, какие могут быть проблемы. Я хочу взять на себя дополнительный риск за дополнительный доход».
Но норвежские пенсионеры не верят ни в какие модели. Они говорят: «Зачем нам это говно, это слишком стрёмная тема, давайте нам реальный залог. Нам нужны только высококачественные бумаги». И инвестбанк придумывает CDO – СиДиО. Он режет контору по сбору ипотек на три транша: рискованный, мезонинный[98] и качественный. Потом говорит пенсионерам: вот мы собрали миллиард, из них 300 миллионов рисковые, но под 18,3 % – это доход в 55 млн от релокантов и иноагентов, 300 млн под 7 % (средний класс, ковбои) – это 21 млн дохода, и 400 млн – супермены и депутаты Верховной Рады под 6 %, это 24 млн, всего 100 млн дохода в год, как и было.
Что происходит, если 20 % людей перестают платить по кредиту? Эти дома же не пропадают, а продаются за половину стоимости. Контора получает вместо ста миллионов девяносто. Тогда средние и высококлассные получат всё как надо, а рисковые инвесторы получат вместо 55 миллионов 45, что уже 15 %, а не 18 %, но тоже неплохо. А что, если не заплатит половина? Тогда рисковые получат только 30 миллионов (100–100 × 50 % дефолтов × 50 % половина стоимости) – 24–21 = 30 миллионов, то есть 10 % годовых вместо обещанных 18.
Но на деле-то всё гораздо страшнее. В чём подвох? Дело в том, что когда половина ипотечников не заплатят, банки не смогут продать их дома за половину стоимости. Кому продавать-то?
16.10. Уничтожение богатства
Вот по соседству есть 5 домов, которые в 1995 году стоили, например, по 100 тысяч долларов. Все заплатили 20 % (= 20к) первый взнос и взяли по $80 тысяч кредита.
Через 10 лет кредит стало взять проще, а дома дико подорожали. Кто-то понаехавший из Оклахомы купил один из соседних домов за шестьсот тысяч долларов без первоначального взноса. Внезапно весь квартал разбогател: они думают, что их дома стоят теперь по 600к, но продавать их не хотят. Но они могут перефинансировать кредит! Банк даёт кому-то кредит в 500 тысяч долларов под 8 %, а жилец его дико пропивает на Мальдивах, покупает новую тачку, ковры на стены и Sony Playstation, пристраивает к дому туалеты с гранитными полами и бассейн с золотым унитазом, авось Янукович в гости заглянет.
Наступает 2008 год. Безумного строителя увольняют, он не может платить по кредиту и сдаёт банку ключи. Банк еле-еле выручает за дом 300 тысяч (первоначальный взнос за него был, как мы помним, 20к + люди платили 10 лет ипотеку), но сейчас-то чел должен за него ~500 тысяч! Пристроенный бассейн почти не добавляет дому стоимости; ну если только чуть-чуть.
Теперь соседи начинают беспокоиться. Кто-то взял на бизнес, кто-то пропил, кто-то ещё как-то бабло просрал, но все увидели, что соседний дом продался за 300к вместо 600. Один сосед волнуется, что
