Хулиномика 6.2. Элитно, подробно, подарочно! - Алексей Викторович Марков
А что действительно имеет значение? Сумма ежемесячного платежа, ставка по кредиту и его срок. Со сроком всё понятно: чем он больше, тем дольше вам платить. При этом начиная с какого-то момента увеличение срока ипотеки почти не уменьшит ежемесячный платёж: условно говоря, платежи по кредиту на 25 и на 30 лет будут отличаться незначительно.
Сумма платежа – гораздо более важный фактор. Именно её придётся вынуть и положить – каждый месяц. И так 300 раз (если кредит на 25 лет). И вот главный лайфхак: нет смысла уменьшать срок платежа. Инфляция у нас настолько велика, что уменьшать срок просто глупо. Чем дальше платежи отодвинуты в будущее – тем лучше для вас. При этом надо понимать, что с финансовой точки зрения выгода одинакова (иначе банк не предлагал бы вам такой выбор). В чём разница? В том, что управлять потоком личных финансов гораздо проще, когда платёж по ипотеке составляет меньшую часть вашего дохода. При возникновении любых трудностей (потеря работы, болезнь, переезд, жена избила) вы тут же проклянёте момент, когда уменьшили срок, а не сумму. А вот обратной ситуации не бывает.
И главная – тоже неприятная, как и про переплату – правда про досрочное погашение: не существует правильного или неправильного момента, когда погашать досрочно выгодно (или не выгодно). Выгода в процентах всегда одинакова, – что в первый месяц, что в последний. После частичного погашения весь кредит пересчитывается, как будто вы его только что взяли, иначе брать новый кредит на тех же условиях было бы выгоднее, чем гасить. “Основные проценты вы уже заплатили” – полная чушь. Вы заплатили только те проценты, которые должны были заплатить. И вам остаётся заплатить проценты на остаток. Когда вы погашаете часть кредита раньше срока, именно на эту часть кредита процентов вы больше не заплатите. Если сотрудник банка или кредитный менеджер говорит вам, что “досрочно погашать уже невыгодно, ведь основные проценты уже заплачены” – вас обманывают. Это выгодно ровно так же, как и в любой другой момент: на всё, что вы погасите досрочно, процентов вам уже не начислят.
Так что, если ставка высокая – погашайте в любой момент. Уменьшайте платёж, а не срок. А если ипотека у вас льготная (ниже ставки ЦБ), тогда минимальный платёж – ваш друг. Через 10 лет он сравняется с оплатой коммуналки, так что не спешите.
Возврат кредита – всегда вложение без риска: какая бы ставка ни была, все равно вам придётся его отдавать. Риска не вернуть деньги не существует. Поэтому, если у вас есть кредит, скажем, под 12 % годовых – это означает, что у вас постоянно (до полного погашения) есть возможность вложить деньги безо всякого риска их потерять. В периоды с низкой ставкой (не сегодня) такая возможность может быть на вес золота. Это первый фактор.
Второй фактор заключается в инфляции: чем больше срок кредита и чем больше инфляция, тем менее выгодно гасить кредит досрочно. Получается, что почти всегда выгоднее подождать 2–3 года, или даже 5–10 лет – если речь об ипотеке. Сейчас гасить досрочно подобные кредиты смысла нет, потому что инфляция высокая и вряд ли она сильно успокоится в ближайшие годы, уж точно не в ближайшие год-два. Поэтому сейчас торопиться с досрочной выплатой кредита не стоит.
Ещё один связанный с инфляцией, сроком и ставкой фактор – это то, что случаются возможности взять кредит под невысокую ставку (например, ипотека с господдержкой, кредиты для премиальных клиентов банков под залог остатка на брокерском счёте). При этом можно вложить деньги под ставку выше, – не забывая, конечно, о риске: мы можем положить деньги в банк, но есть риск, что банк эти деньги не вернёт. Есть, конечно, страхование вкладов, но если взять те же самые ОФЗ или какие-то надёжные корпоративные облигации, риск становится виднее. К тому же мы не всегда знаем, что могут принести новые санкции.
У меня периодически возникает желание закрыть кредит досрочно, несмотря на то, что деньги можно вложить под более высокий процент. На этот случай я открыл себе отдельный брокерский счёт, который так и назвал: «На погашение кредита». И когда у меня возникает непреодолимое желание погасить какую-то часть, я просто покупаю облигации на эту сумму, заношу туда, 5–10–50 тысяч – смотря какую сумму хочется погасить досрочно и появляется такая возможность, дальше покупаю облигации, и они просто там лежат. В какой-то момент сумма на этом брокерском счёте превысит сумму, которая осталась по кредиту, тогда я его закрою. А может быть, и нет, потому что, скорее всего, будет иметь смысл и дальше вкладывать деньги под более высокий процент, чем ставка. Хотя если инфляция резко упадёт, тогда смысл в этой процедуре исчезнет – и гасить станет выгодно.
У такого дополнительного брокерского счета есть ещё одно преимущество: если вы уже погасили часть кредита досрочно, эти деньги вы обратно никак не сможете изъять – только если взять еще один кредит. А в случае с облигациями или каким-то накопительным счетом, на котором вы как будто отдаете этот кредит сами себе, у вас есть возможность деньги из него вынуть и использовать при необходимости на какое-то важное или срочное дело.
Дешёвый и длинный кредит типа ипотеки в текущий момент досрочно гасить не стоит. Нужно, наоборот, как можно дальше отодвигать их погашение. И если у вас есть выбор – изменять срок или платёж, – конечно, не надо трогать срок, пусть он остаётся как можно дальше в будущем. Если что уменьшать, так это сумму платежа. Конечно, дорогие кредиты, если речь идёт о кредите до зарплаты под какую-то дикую ставку в 2–3 % в месяц, – такие кредиты надо гасить побыстрее, но лучше изначально их не брать.
Раньше россияне ради золотых виз покупали недвижимость за рубежом, это было выгодно. В каких странах лучше покупать недвижимость сейчас (есть ли приличные страны, где по цене московской квартиры можно что-то купить из недвижимости?). И где такую покупку выгодно рассматривать как инвестицию?
Сейчас к вопросу выгоды добавляется второй, даже более важный: дадут ли вам с российским паспортом пользоваться покупкой. Сможете ли вы легально получать доход на зарубежные счета и оплачивать коммунальные услуги?
Второй вопрос – инфополе.
