Хулиномика 6.2. Элитно, подробно, подарочно! - Алексей Викторович Марков
На странице вычислены все платежи на кредит в 1000 баксов. А если кто-то занимает семь тысяч, вы просто умножаете этот платёж на семь. При ставке в 5 % годовых ежемесячный платёж получается $10,61. То есть они просто посчитали, чему в этой формуле будет равен x при остальных известных нам цифрах.
Дальше идёт график платежей. Итак, ежемесячный платёж – $10,61. В таблице было указано распределение амортизации долга и процентов. Вот вы занимаете тысячу и платите $10,61 в месяц. Каждый месяц тело кредита немного уменьшается. Какая часть из ежемесячного платежа – проценты? Это просто: 5 % поделить на 12 месяцев. Из 50 баксов годовых получается $4,17 в месяц, а платёж по телу кредита равен 10,61–4,17=6,44 доллара.
Из $1000 вы заплатите $6,44, значит, со второго месяца останется выплатить уже $993,56. На следующий месяц проценты рассчитываются исходя из нового тела кредита – а оно уже $993,56, и процентный платёж равен $4,14. Видно, что они уменьшились, ведь долг понемногу выплачивается. Значит, выплата тела увеличилась. Первый месяц проценты были $4,17, а тело – $6,44. Во второй – проценты $4,14 (на три цента меньше), стало быть, из тела кредита вычтется уже $6,47. Через 6,5 лет процентов надо будет платить лишь $1,74 в месяц, потому что от тела кредита останется $407,61. Поэтому и доля выплаты самого кредита станет гораздо больше.
Таблица нужна для того, чтобы определить, что происходит при продаже дома. Если люди переезжают через, например, шесть с половиной лет, сколько они остались должны? Ну вот, в таблице написано: на каждую взятую тысячу они теперь должны 408 баксов.
Сразу понятно, какой гемор возникает при частичном досрочном погашении. Поэтому часто оно было запрещено, допускалось только полностью. Хорошо, что сейчас у нас есть компьютеры.
Так устроена долгосрочная ипотека. Процентная часть постоянно меняется, тело кредита постоянно меняется, но общий платёж всегда одинаков. Это изобретение. В 1934 году это придумали – ещё и ста лет не прошло! Кстати, эта тема есть не везде. В Канаде, например, такого нет – там ставка не фиксируется. В Дании есть, ну вот в США, у нас в России почти все ипотеки по фиксированной процентной ставке. А в Германии, например, ставка может меняться в зависимости от ситуации в экономике. Правда, надо упомянуть, что она может и падать. В Дании несколько лет назад произошло страшное: некий банк под названием Jyske Bank (третий по величине) предложил ипотеку под минус 0,5 % годовых. Занимаешь миллион, через 10 лет возвращаешь 995 тысяч. Потому что валюта крепка, а недвига такая дорогая, что не продаётся даже без первого взноса!
В Великобритании идут разговоры, что надо схему повсеместно расширять. Понятно, что если ставка резко меняется, страна может попасть в такую же ситуацию, как США в годы Великой депрессии. Редкое, но вполне возможное событие. Тогда люди потеряют свои дома. Но в Англии консерваторы овладели Биг-Беном, и нихера не проходит эта тема. Вроде и можно взять ипотеку с фиксированной ставкой, но, видимо, она будет очень высокой, 0и мало кто из банков такую вообще предлагает. На тридцать лет банки боятся выдавать – вдруг чё? А покупатели домов не хотят платить слишком много. В этом плане у нас на родине реальный прогресс, и ставки с учётом инфляции у нас не такие конские, как кажется. Плюс куча льгот. У нас просто недвиги мало, регулирование уродливое – коррумпированное даже, и строители от этого озверевшие. Им бы поконкурировать.
В Канаде не так давно – в 1980 году – процентные ставки улетели вверх, и у них была похожая проблема, что и в США. Люди не могли себе позволить рефинансирование ипотеки, и куча народу потеряла свои домишки. Большая беда. Ну как-то они её преодолели, послабления сделали. Но даже сейчас в Канаде нет фиксированных ставок по ипотеке.
7.5. Фэнни + Фредди = Господдержка
Продолжим о финансовых изобретениях. Важные вещи – секьюритизация и господдержка ипотеки. В 1938 году в США федеральное правительство под началом Рузвельта придумало FNMA – Федеральную Национальную Ассоциацию Ипотек, государственное агентство, которое покупало ипотеки для поддержки рынка кредитования. На Уолл-стрит никто не мог произнести эту аббревиатуру, и её назвали по-собачьи: из ЭфЭнЭмЭй получилась Фэнни Мэй.
Чем занималась эта контора? Она покупала у банков ипотечные кредиты. Так они старались поддержать рынок ипотек. Поначалу банк выдавал кому-то кредит на покупку жилья, и на этом всё. Больше денег он дать никому не мог, если бы не привлёк ещё через депозиты. Ну а Фэнни Мэй выкупала ипотечные контракты у банков, и банк опять мог выдавать займы. Это они сделали в 1938 году, всё ещё была Депрессия и рынок недвиги был вялый и жалкий. Домов не строили, и безработица среди гастеров и их прорабов была повсеместной. Рузвельт думал, как ему экономику взбодрить. Вот была одна из идей. Так появился ипотечный гигант Фэнни Мэй. А в 1968 году контору приватизировали, и она стала частной компанией.
В 1970 году правительство создало ещё один подобный институт, Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC. Имя опять придумали на Уолл-стрит, и назвали его Фредди Мэк. Ну, типа, та была девочка, а это парень. Хорошо, что не Крюгер.
Сейчас эти имена уже официальны, и конторы уже не государственные – Фэнни Мэй и Фредди Мэк. Изначально Фредди был другой. Что от него требовалось? Покупать ипотечные кредиты, перетасовывать их в ценные бумаги («секьюритизировать») и продавать со своей гарантией. Как только Фредди начал это делать, Фэнни спохватилась и тоже попросила, ну типа, можно я тоже? Ну и обоим разрешили.
Почему именно правительство придумало эти две госконторы? Ну, любой же может создать корпорацию, вот пендосское правительство и создало. Обе компании полностью в бизнесе секьюритизации ипотек. Они покупают займы от тех, кто даёт деньги в кредит. Другими словами, они покупают обязательства, запаковывают их в ценные бумаги и продают широкой публике со своей гарантией. Если должник обанкротится, контора заплатит за него недостающее. Потом ещё и страховщики появились, которые страховали (хотя бы частично) эти займы. Сложная финансовая схема. Но в конце концов образовались две эти корпорации, которые выпускали ценные бумаги под залог ипотек, а правительство за ними уже не стояло. Как бы.
Стали судачить, что всё же правительство создало эти конторы, а ведь они выпускают облигации на триллионы долларов! Не придётся ли честному налогоплательщику раскошелиться в случае чего? Правительство открыто заявило: «Нет! С пидорами не пьём! Конторы давно
